Dibalik Floating dan Anuitas

“Kalau begitu, saya mau tau berapa pokok hutang yang sudah saya bayar dalam 2 tahun?”
“3 juta pak”
“Wah… renten beneeer…”

Potongan gaji 2 juta perbulan dalam waktu 2 tahun hanya dapat melunasi pokok hutang sebesar 3 Juta saja? Kalau saya hitung-hitung, uang yang telah dikeluarkan untuk mencicil hutang dalam 2 tahun tersebut sebesar 48 juta. Itu berari hanya sekitar 6,3% saja dari apa yang sudah dibayarkan ke bank digunakan untuk melunasi pokok hutangnya dan sisanya sebanyak 93.7% digunakan untuk membayar keuntungan bank yang lebih kita kenal dengan bunga…!

Info ini saya dapat dari seorang teman yang ikut program KPR di sebuah bank konvensional dengan system bunga floating. Bukanlah menjadi masalah yang besar bagi anda yang merasa tidak terbebani dengan cicilan perbulan yang dibayarkan ke bank atau tidak mempedulikan berapakah kita membayar keuntungan bank. Saya memiliki keyakinan penuh bahwa sebagian besar dari “anggota club” (pengutang bank) memiliki mindset bahwa setidaknya 40% – 50% dari apa yang kita cicil setiap bulan digunakan untuk melunasi pokok hutang seperti pada system flat. Namun tidak demikian nyatanya system perbankan dijalankan, jangan lupa bahwa bank bukanlah lembaga sosial namun komersial.

Setiap bank memiliki kebijakannya sendiri-sendiri yang tidak sama dengan bank lain. Seperti telah saya bahas sebelumnya dalam catatan ke-2 saya berjudul “Tetap dan Datar” angka-angka bunga atau margin yang ditawarkan bank atau lembaga simpan pinjam lainnya itu 10%-kah, 15%-kah 13%-kah perlu untuk dikritisi kembali… 10% itu dari apa? 15% itu dengan system apa? 13% itu fixed atau tidak?

Sebuah bank bisa saja berlindung di balik kata “floating” sehingga tertutuplah semua pertanyaan yang berkenaan dengan system pembayaran pokok di masa yang akan datang karena untuk urusan bunga berubah-ubah tidak ada satupun manusia biasa yang dapat meramalkan. Ataupun kalau kita dapat meramal atau setidaknya mengikuti berapa laju inflasi negara setiap bulan, pihak bank dapat saja membuat laporan yang berbeda yang notabene memberikan semacam excuse untuk mendapatkan keuntungannya sendiri.

Saya buka lagi catatan angsuran hutang saya sebanyak 156 baris, jangan-jangan saya bernasib sama seperti teman saya…Inilah salah satu keuntungan berhutang di bank syariah dengan akad jual beli, yaitu diberinya catatan berapa pokok dan berapa margin yang dibayarkan tiap bulan hingga jatuh tempo masa pelunasan. Mungkin system ini disesuaikan dengan etika jual beli dalam Islam, yaitu “ jelas di depan “. Catatan angsuran ini mungkin tidak akan pernah anda dapatkan bila anda mengikuti system floating, sebagai gantinya anda akan diberi rekening Koran untuk memperlihatkan berapa pokok hutang dan bunga yang telah anda bayarkan.

Tepat seperti dugaan saya, bahwa terjadi deviasi dari perhitungan efektif normal dengan anuitas dari hutang saya. Kalau dalam catatan ke-2 saya, sebuah referensi menyebutkan bahwa bahwa system anuitas hanyalah modifikasi dari system efektif yang setiap bulan pokoknya berkurang, maka seharusnya total hutang (pokok plus margin) memiliki nilai yang sama, namun ternyata dengan margin 15% total hutang saya dengan metode anuitas memiliki selisih 48 juta lebih mahal dibandingkan dengan system efektif normal … Wah..Gedhe Banget!!! Bagaimana bisa menyimpang sejauh itu? Saya jadi ragu, apakah anuitas benar-benar merupakan modifikasi dari system efektif normal?

Saya lirik lagi sebuah baris dalam bulan pertama pemotongan gaji saya, dari 100% yang saya setorkan ke bank tiap bulan hanya sekitar 15% yang digunakan untuk pelunasan pokok dan sisanya sebesar 85% digunakan untuk membayar keuntungan bank. Namun , prosentase ini akan berbalik seiring dengan berjalannya waktu, lambat laun prosentase pengurangan pokok hutang akan bertambah besar hingga pada proporsi 99% lawan 1%.


Prosentase Pokok – Margin Anuitas

Dalam kasus ini jelas saya lebih beruntung daripada teman saya yang mengikuti program bunga floating, dengan adanya catatan ini, sangat mudah dianalisa bahwa dalam jangka waktu 2 tahun ke depan sejak pemotongan gaji, sekitar 21% dari apa yang saya bayarkan akan digunakan untuk membayar pokok dan 79% sisanya untuk membayar keuntungan bank. Akan tetapi tentu akan lebih beruntung lagi apabila perhitungan anuitas memang benar-benar modifikasi dari perhitungan efektif normal sehingga saya tidak perlu membayar 48 juta kelebihannya…

Apabila dihadapkan dalam 3 pilihan saat ini, berhutang dengan nominal sama dalam tempo waktu yang sama di koperasi dengan perhitungan bunga flat 10%, atau di sebuah bank dengan perhitungan bunga efektif 15%, atau di bank dengan perhitungan bunga anuitas 15%, manakah yang anda pilih sebagai prioritas utama? Saya berikan contoh angkanya, untuk pinjaman 15 Juta dalam 12,5 tahun :

1. Flat 10% :
Angsuran perbulan : Rp 225.000
Total bunga yang harus dibayarkan : Rp 18.750.000
2. Efektif 15% :
Angsuran perbulan : Rp 194.375
Total bunga yang harus dibayarkan : Rp 14.156.250

3. Anuitas 15% :
Angsuran perbulan : Rp 221.932
Total bunga yang harus dibayarkan : Rp 18.289.841

Mungkin ada yang berkomentar, apakah adil membandingkan margin 10% dengan 15%? Mungkin memang tidak apple to apple, akan tetapi saya hanya mencoba membuat angka riil yang setidaknya saya temui di kehidupan sehari-hari. Belum pernah saya temui ada lembaga simpan pinjam yang menetapkan margin hingga 15% dengan system flat, kalaupun ada mungkin banyak yang menganggapnya sebagai “bapake renten…”

Perhitungan floating jelas tidak saya masukkan dalam kategori ini karena tidak dapat dianalisa dan melihat kenyataan nasib teman yang telah saya ceritakan sebelumnya jelas system floating tidak akan pernah menjadi pilihan saya.

Saya yakin sebagian besar dari anda yang membaca catatan ini akan memilih prioritas utama berhutang pada bank yang menggunakan system efektif 15%, karena angsuran perbulannya lebih murah dan total bunga yang dibayarkan jauh lebih ringan daripada kedua system yang lain. Dengan alasan yang sama, prioritas kedua akan jatuh pada system anuitas 15%, dan yang ketiganya adalah system bunga flat 10%.

Kasusnya akan berbeda apabila anda yakin bahwa sebenarnya anda memiliki kemampuan melunasi hutang lebih cepat. Mungkin anda akan berubah pikiran dan akan menempatkan prioritas utama berhutang dengan system flat 10%, dan system efektif 15% nomor dua sedangkan system anuitas akan menjadi prioritas akhir anda. Lho kok bisa begitu? Katanya kalau dikonversi system flat 10% setara dengan19,2% dalam system efektif? Ok, Lihat grafik dibawah ini :

Kurva yang saya lingkari merupakan perpotongan antara margin flat 10% dengan margin efektif 15%. Sudah jelas untuk 2 kurva yang berpotongan dalam axis x yang sama mengindikasikan bahwa nilainya sama. Itu terjadi pada bulan ke 101. Apa artinya? Sebelum bulan ke 101 perhitungan margin flat 10% jauh lebih murah daripada efektif 15%. Margin flat baru akan meninggi dan terasa extrim setelah melewati bulan ke 101 sesuai dengan grafik di atas. Dan nilai itulah yang membuat konversi flat ke efektif menjadi lebih tinggi. Sehingga barulah anda tahu apabila anda yakin mampu melunasi hutang anda sebelum bulan ke 101 total hutang yang anda bayarkan akan jauh lebih murah menggunakan system flat 10%. Itulah mengapa saya tempatkan margin flat 10% menjadi prioritas pertama.

Perhitungan system anuitas memiliki rumusannya tersendiri yang berbeda sama sekali dengan teori perhitungan efektif normal. Kalau anda browsing internet akan selalu anda temukan bahwa metode perhitungan pengurangan pokok dalam system anuitas adalah PPMT (Principle Payment) yang telah menjadi template pada fungsi Ms. Excel, kita tinggal mengisi angkanya berupa pokok hutang, bunga pertahun, dan tempo pembayaran. Celakanya, setiap kali sumber informasi menjelaskan metode efektif hampir selalu disamakan dengan metode anuitas, sehingga perhitungan PPMT juga dianggap sebagai perhitungan efektif normal.

Template ini sebenarnya berasal dari rumusan berikut :

Dengan P adalah pokok hutang, i adalah bunga pertahun, m adalah tempo pelunasan. Jelas di sini bahwa rumusan efektif normal sangat berbeda dengan system anuitas.

Mungkin rumus ini pernah mengantarkan anda, para sarjana ekonomi, mendapatkan nilai A di bangku kuliah dulu karena hanya sekedar anda hapalkan saja rumus ini… Saya sendiri tidak tahu bagaimana perumusan ini diturunkan dan bankir mana yang menciptakan rumusan serumit ini sehingga membuat bank memperoleh keuntungan jauh lebih tinggi dan membuat pengurangan pokok nasabah jauh lebih rendah di awal waktu.

System anuitas dikatakan sebagai modifikasi dari system efektif hanya karena perhitungan marginnya didapatkan dari perkalian pokok hutang yang telah dikurangi tiap bulannya. Namun menurut saya system anuitas 15% dalam hal ini justru lebih mirip modifikasi dari system flat 10% mengingat selisih angsuran perbulan dan total bunga pada system anuitas dan system flat ternyata tidaklah berbeda jauh.

Sekarang saya coba potong dari grafik tersebut untuk memfokuskan perhatian kita pada pengurangan pokok pada system flat, efektif dan anuitas :

Dapat anda saksikan bahwa dalam system anuitas 15% pengurangan pokoknya jauh lebih rendah daripada system flat 10% maupun efektif 15% . Apa artinya? Dengan pengurangan pokok yang jauh lebih kecil mengakibatkan penyerapan bunga bank pada awal-awal pembayaran hutang menjadi jauh lebih tinggi seperti grafik di bawah ini :

Grafik di atas memperjelas bahwa bank bukanlah sebuah lembaga sosial, dengan system anuitas sebuah bank akan meraih keuntungan terbesar dibanding dengan dua system lainnya. Ini tidak terbatas pada bank konvensional maupun bank syariah yang perbedaan utamanya hanya dari akad, yang lain-lain sama saja…

Apapun itu, inilah kenyataan yang ada. Kalau anda masih berminat untuk berhutang di bank, saya hanya bisa mengatakan…WELCOME TO THE CLUB!!!

by Andi Lah Yau on Saturday, May 21, 2011 at 5:03pm
http://www.facebook.com/note.php?note_id=210533275647887

Tinggalkan Balasan

Please log in using one of these methods to post your comment:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s